La regla que resuelve casi todas las dudas
Antes de discutir quién paga hay que saber de quién es lo que se ha roto. Y el criterio, por muchas vueltas que le dé la comunidad, es doble: qué dice el artículo 396 del Código Civil y a quién sirve el elemento.
El 396 enumera lo que es común por naturaleza: el suelo, el vuelo, las cimentaciones y las cubiertas; la estructura; las fachadas, con los revestimientos exteriores de balcones, terrazas y ventanas; y las conducciones y canalizaciones de desagüe y suministro. Todo eso es de todos, aunque quede a la vista o al uso de uno solo. A partir de ahí, la Ley de Propiedad Horizontal es tajante en su artículo 10: las obras necesarias para conservar los elementos comunes son obligatorias y no requieren ni siquiera acuerdo de junta. Se hacen, y se pagan entre todos por cuota.
La segunda parte del criterio es la función. Cuando algo podría ser de uno o de varios —un tramo de tubería, una instalación—, se mira a quién da servicio: si sirve al edificio o a varios vecinos, es común; si sirve solo a una vivienda, es privativo. El Tribunal Supremo lo confirmó recientemente.
El balcón y la terraza: donde más se pelea
Aquí está el malentendido más frecuente. Que uses tu balcón en exclusiva no lo hace tuyo. Por defecto, balcones y terrazas son elementos comunes; lo que tienes es un uso privativo sobre algo que sigue siendo de la comunidad.
De ahí sale el reparto. Como usuario, respondes de lo cotidiano: la limpieza, el buen uso, las pequeñas reparaciones del día a día. La comunidad responde de lo estructural y de todo lo que afecte a la seguridad, la estabilidad o la estanqueidad: la losa, el frente del balcón, la barandilla como parte de la fachada y la impermeabilización.
El caso que más llega a los tribunales es la terraza que, además, es el techo del vecino de abajo. Si el agua se filtra porque la impermeabilización está agotada, paga la comunidad, por mucho que la terraza sea de uso privativo. Solo si la filtración viene de la dejadez del usuario —un sumidero sin limpiar, un desagüe tapado— responde el propietario.
Bajantes, pluviales y tejas
Las bajantes generales —esas tuberías verticales que recogen el agua de toda la columna de pisos— son comunes siempre, aunque pasen empotradas por tu cocina. Si se rompen, paga la comunidad; y si hay que picar una pared para llegar, la comunidad también repone el acabado. La frontera está en el injerto: el ramal que va solo de tu baño a la bajante suele ser privativo; la bajante por la que desagua el edificio entero, no.
Con las cubiertas y los tejados no hay duda: son comunes por naturaleza. Una teja rota que amenaza la calle, una filtración por el tejado, un canalón o una lima que recoge el agua de la cubierta común es cosa de la comunidad, y además de las obras que no se pueden aplazar.
Necesaria u opcional: quién no puede negarse a pagar
Hay una distinción que decide las juntas más tensas. Una obra necesaria —la que hace falta para conservar el edificio o garantizar la seguridad— es obligatoria para todos por el artículo 10 de la LPH: ningún vecino puede negarse a pagar su parte, ni hace falta votarla. Una mejora que no sea imprescindible se rige por el artículo 17, con sus mayorías y sus límites de gasto.
La frontera importa porque cambia quién paga, y conviene un aviso: si el IEE ha salido desfavorable, reparar esas deficiencias pasa a ser obligatorio, sin discusión. En cuanto al seguro, el multirriesgo de la comunidad cubre los daños de los elementos comunes, pero con dos condiciones que se repiten: que el edificio haya tenido una conservación correcta y que tenga la inspección técnica en regla. La dejadez no la cubre nadie.
Cómo lo hacemos
Nosotros no decidimos quién paga —eso es de la junta y del administrador—, pero resolvemos las dos cosas que más atascan el proceso. La primera, identificar el origen: cuando no está claro de dónde viene una filtración o un desprendimiento, subimos, lo localizamos y os damos el informe con fotos que suele ser lo que desbloquea la decisión. La segunda, ejecutar la reparación del elemento común —fachada, balcones, cubierta, bajantes, impermeabilización— por cuerda, sin andamios y sin cerrar el edificio.
Si tu comunidad está en uno de estos líos, escríbenos o manda una foto al (+34) 660 679 623. Te decimos qué es común y qué no, y cómo se arregla, con presupuesto cerrado.